Te kilka sytuacji po których już wiesz, że GOLA nie będzie 😉

Powoli wycofuję się z nieruchomości. Dlaczego?

O tym za chwilę.

Na wstępie chciałbym jednak zaznaczyć, że nie jestem wielkim znawcą tego rynku. To, że się z niego zamierzam w części wycofać, nie oznacza od razu wielkiego załamania. Liczę, że może coś się jeszcze ostanie na tych zgliszczach 😉

Dziadkowizny się nie sprzedaje.

W prawdzie te nieruchomości, o których myślę to raczej moje zakupy, funkcjonuje takie powiedzenie, że dziadkowizny się nie sprzedaje. Jakoby słuszne, bo zakłada w swojej istocie bardzo długie inwestowanie, w horyzoncie, który obejmował swoim zasięgiem wiele pokoleń. Pozwalało to na zgromadzenie majątku wielu rodzin, jaki w żadnej innej formie nie miałby szans przetrwać.

Jestem cierpliwym inwestorem ale nawet w moim przypadku kilka pokoleń to trochę za długo by się ustawiać pod taki horyzont. Szczególnie, że nawet nieruchomości, a konkretnie mieszkania na wynajem, jakie mam na myśli, to nie musi być zawsze udana inwestycja. Są pewne warunki rynkowe, które sprawiają, że najem nie musi być opłacalny (myślę nawet, że to dosyć częste) oraz, że można stracić na samej cenie nieruchomości.

Co nauczyło mnie ostatnie 5 lat wynajmowania

• Nie poczujesz zanim nie spróbujesz. Uwielbiam nieruchomości. To one w dużym stopniu nauczyły mnie inwestować. Pokazały czym są regularne wpływy i że zmiana ceny samej nieruchomości ma drugorzędne znaczenie. Jeżeli jesteś spekulantem to musisz choć raz poczuć jaki spokój mogą dawać stałe comiesięczne wpływy z czynszów. Być może zmienisz zdanie o tym, który rynek jest dla Ciebie najlepszy 😉 Gdy ja rozpocząłem przygodę z wynajmem, w dużym stopniu przestałem się napinać na szybkie zyski na giełdzie. W efekcie obie inwestycje na tym skorzystały 🙂
• Każdy rynek ma swoją specyfikę. Na giełdzie sprawdza się zasada kupuj drogo, sprzedaj jeszcze drożej. W nieruchomościach, jeżeli przepłacisz na początku, to trudno ci będzie sprostać oczekiwaniom niskich cen Twoich najemców. Liczy się więc umiejętność dostrzeżenia wartości danej nieruchomości, w sytuacjach, gdzie być może inni jej nie widzą. Bardzo przydaje się też sztuka komunikacji i negocjacji.
• Specjalizacja i profesjonalizm. Trochę poznałem czym jest wynajem osobom na studiach oraz młodym, pracującym, ale nie mam pojęcia o specyfice wynajmu powierzchni pod np. salony sukien ślubnych. Co więcej nie próbuje się tym zajmować. Stawiam na wąską specjalizację i znajomość potrzeb moich klientów.
• Inwestowanie, a nie spekulacja. Znam osoby, które sobie świetnie radzą na flipach. Nie wiem, być może spróbuję, choć ciężko mi się przekonać 😉
• Timing to podstawa także w nieruchomościach. Swoje mieszkanie kupiłem w 2012. Czekałem aż rynek się przesypie, dodatkowo wynegocjowałem cenę myślę około 10-15% poniżej rynku. To był też czas, kiedy stopy procentowe były jeszcze względnie wysokie. WIBOR 3M wynosił 5,11%. Marżę banku „wychodziłem” sobie na poziomie 1,2 (0 prowizji i bez ubierania w inne produkty). Później WIBOR 3M spadł do 1,7%, a oprocentowanie mojego kredytu wynosi dzisiaj 2,88% (śmiesznie mało). To zupełny przypadek, nie wiedziałem, że to tak działa. Choć zaznaczam, że nawet wtedy w 2012 roku rozpiętość ofert była ogromna. Nawet do 2,8% o ile dobrze pamiętam.

Banki potrafią kroić. Dzisiaj trzeba jeszcze bardziej na to uważać. Słaby rynek, kolejne fuckupy skok-ów i podatek bankowy sprawiły, że instytucje finansowe jak powietrza szukają zysków, które mogą zaksięgować na tu i teraz. Także be careful. Jeśli sam nie dokładnie wiesz jak to działa, konsultuj swoje umowy z zaufanymi osobami.

Jeśli dzisiaj weźmiesz kredyt na niekorzystnych dla siebie warunkach, to za 5 lat, gdy stopy pójdą do góry (a pewnie pójdą), nie licz na to, że bank będzie chciał renegocjować z Tobą marże. To samo tyczy się frankowiczów, którzy wzięli na siebie zbyt wiele ryzyk.

6. Zawsze można lepiej.

Jak na początkującego Landlorda myślę, że wyszło mi to całkiem nieźle, choć zawsze można lepiej. Dzisiaj pewnie szukałbym rentowności powyżej 10%.

Reorganizacja aktywów

Tak jak sobie policzyłem, to jeśli uda się mi się zrealizować moje transakcje po cenach jakie zakładam, to będzie względnie dobrze. Jeśli natomiast nie sprzedam i okazałoby się, że przespałem odpowiedni moment (taki scenariusz w mojej głowie, w którym za 2 lata stopy rosną, ceny mieszkań ponownie pikują w dół), to może się okazać, że np. mam ogromny problem ze znalezieniem kupca po cenach jakie by mnie satysfakcjonowały albo zostaję z tą inwestycją na kolejne 10 lat.

Timing wyjścia także ma znaczenie.

Powody wyjścia

Oto kilka faktów, które sprawiają że tracę długoterminowy sens inwestycji w mieszkania na wynajem:

• W 7 lat po załamaniu rynku z 2009 roku, mimo bardzo niskich stóp procentowych, ceny na rynku wtórnym dalej szorują dno. Cały popyt widocznie poszedł na rynek pierwotny w mieszkania z programu MDM. Pytanie co się stanie, gdy za 2 lata stopy zaczną iść w górę, a warunki do inwestowania przestaną być „sprzyjające”?

 Źródło: http://nieruchomosci.pb.pl/ceny-mieszkan

• Banki ograniczyły akcję kredytową. Z drugiej strony cały potencjał niskich stóp procentowych wykorzystały, by podnieść swoje marże na kredycie, przez co dla kredytobiorcy, finansowanie w dalszym ciągu nie jest tak tanie jakby mogło się wydawać. Długoterminowo największy wpływ na ceny nieruchomości ma dostępność kredytu i wskaźnik LTV, czyli czy to banki zechcą finansować nam 100, 110, czy nawet 120% wartości nieruchomości, tak jak kiedyś? Nie spodziewam się w tej kwestii przełomu w najbliższych latach.
• Nowe inicjatywy rządowe, czyli tzw program Mieszkanie+, zakładający wybudowanie około 30 tys mieszkań czynszowych z czynszem o kilkadziesiąt proc. niższym od komercyjnego. Więcej informacji TU i TU.
• Szybkie czasy nam się zrobiły. To już nie to co kiedyś. Wiele branż jest z dnia na dzień wywracanych do góry nogami, bo wchodzą nowe innowacyjne firmy z ogromną przewagą technologiczną i gigantycznym finansowaniem (patrz UBER). Nie przekonują mnie już argumenty, że „ludzie zawsze będą potrzebowali gdzieś mieszkać” do tego, by kupować mieszkania za 0,5 mln zł na kredyt i zarzynać się do końca życia. Znam lepsze rozwiązania, na to by zrealizować te same cele, które myślę że będą się powoli upowszechniać.
• Coraz więcej szkoleń, coraz więcej szkolących z zakresu nieruchomości. Nabieram podejrzeń 😉
• Mam już lepsze alternatywy dla inwestycji w mieszkania na wynajem.

Temat szeroki jak rzeka. Mam nadzieję, że mój przyszły kupujący nie czyta tego artykułu i pewnie za kilka dni ukryję jego większą część 😉

Dotykam wielu wątków i mam świadomość, że pewnie bardziej rozbudzam Twoją ciekawość niż ją gaszę. Zapraszam zatem do wyrażania swoich opinii w komentarzach. Czekam na Twoje wpisy 🙂

Pozdrawiam!

CIEKAWOSTKA: w portfelu mam aktualnie 21 spółek, kupionych na zawsze, a przynajmniej tak długo jak będą hojnie wynagradzały mnie za trud bycia akcjonariuszem, wypłacając co roku coraz wyższe dywidendy 

I chociaż jak się okazuje, timing wejścia nie zawsze miałem idealny, bo niektóre spółki są sporo niżej, niż cena po której je kupiłem, to nie ma to generalnie żadnego znaczenia dla portfela, który delikatnie mówiąc ma się znakomicie (niebieska linia).

I tym się różnią inwestycje skoncentrowane na cash flowach od spekulacji. Gdybym spekulował i grał jedynie według zasady „kupuj tanio sprzedaj drożej” – mój portfel stałby w miejscu. Wystawiając opcje, zamieniam nerwówkę jaka wynika z bieżących zmian cen, na powtarzalny przychód. 

Dywidendy + Opcje to podstawa naszego biznesu. Ta regularność wzrostów portfela i przewidywalność przychodów co miesiąc – nie doświadczyłem niczego podobnego w żadnej innej formie aktywności giełdowych.

Na początek chciałbym Cię przywitać 🙂 Skoro to czytasz to znaczy, że zapewne zaintrygował Cię tytuł i z dużym prawdopodobieństwem rok 2018 jeszcze daleko przed nami 🙂 W tym artykule chciałbym zabawić się w postawienie pewnej długoterminowej wizji, której mam wrażenie tak bardzo brakuje 99,9% inwestorów. 

Nie, nie jestem żadnym GURU. Jestem zwyczajnym facetem, który kocha odroczoną gratyfikację (ale tylko czasami 😉 i potrafi być cierpliwy. Od 10 lat studiuję tematykę zarabiania na giełdzie i w tym czasie jest kilka rzeczy, które całkiem fajnie udało mi się zrealizować. Teraz zaczynam się chwalić:

• razem z czytelnikami bloga złapaliśmy całe umocnienie dolara z 3 do 4 zł.
• w 2015 portfel biuletynowy zarobił +21%, wykonując jedynie 12 inwestycji.
• Wskazałem styczniowy dołek z 2016 roku na polskim rynku z 1-dniowym opóźnieniem, w tym artykule: Jak zbudować majątek dzięki inwestycjom gieldowym?
  i zaznaczam, że wcale tam nie kupowałem, bo po co skoro można drożej i pewniej 😉
• pełne 5cio letnie rozliczenie portfela biuletynowego pokazuje aktualnie +80%, w tym samym czasie WIG spadł o 1%

Piszę o tym dlatego, że w inwestycjach ponad wszystko cenię sobie transparentność i również Ty, jeżeli chcesz zdobywać wiedzę i rozwijać swoje finanse to zadbaj o to, by uczyć się od osób, które mają jasne wyniki i jesteś je w stanie zweryfikować. Bo marketerów, ekspertów, analityków i komentatorów „po fakcie”, nie brakuje.

Co wydarzy się w 2018?

Rynek będzie znacznie wyżej niż jest dzisiaj (WIG20: 1.793 pkt, MWIG40: 3.486 pkt, WIG: 45.523 pkt), to na pewno. To podpowiadają mi wykresy i nie chodzi tutaj o to, żeby być głupio upartym i trwać bez sensu przy swojej wizji bez względu na wszystko, ale o to, by ją mieć, rozumieć rynek, zdobyć przekonanie (wsparte doświadczeniem) i zacząć realizować swój plan. To tak jak przedsiębiorca rozważa wejście w nowy biznes, tak inwestor również ponosi ryzyko, po to osiągnąć konkretną korzyść.

Jak tam dotrze? Tego nie wiem. Czy będzie łatwo i szybko, cholera wie. Nie potrafię tego przewidzieć. Wiem natomiast, że będzie i dobieram odpowiedni timing, żeby tą wizję zacząć realizować.

Podobnie było w 2014, kiedy rozpocząłem skupowanie dolara oczekując umocnienia. Kupowałem w styczniu, w lutym, w marcu, kwietniu, maju i czerwcu. Powoli i systematycznie. Nie na forex, tylko fizyczną walutę w kantorze. Wiedziałem, że ruszy ale nie wiedziałem dokładnie kiedy. I ruszył, w lipcu. Od tamtego czasu 30% w 18 miesięcy. Ale co najważniejsze na całym kapitale, a nie na jakiejś niewielkiej jej części.

Tak to wyglądało. Opracowanie które wypuściłem w styczniu 2014 nt. walut:

A w całości odbyło się to tak:

Żeby zarobić duże pieniądze na giełdzie, trzeba wykazać się samodzielnym myśleniem i umiejętnością odcięcia się od emocji rynku. Wiesz przecież, że większość inwestorów nie zarabia, kręci w miejscu, daje się targać emocjami. Dzisiaj jak bym zrobił ankietę i zapytał czy warto kupować akcje, to w odpowiedzi pojawi się zapewne mnóstwo problemów, trudności, niepewności co do tego, co będzie itd. Czy jednak wszystkie te „problemy” są takie straszne naprawdę? Czy może zostały sztucznie wykreowane i włożone nam do głowy przez media?? Czy za rok jeszcze ktoś będzie o nich pamiętał? Dobre pytanie 😉

Kluczem jest rozumienie emocji.

Wybór Polski na współorganizatora EURO 2012, rekomendacja dla jakiejś spółki diametralnie odbiegająca od ceny rynkowej, decyzja o zmianach stóp procentowych, bardzo pozytywne kwartalne dane finansowe, znacznie powyżej oczekiwań analityków, konflikt zbrojny na Ukrainie, przejęcie części OFE, plany połączenia pozostałych OFE w jeden państwowy fundusz. Zastanów się jakimi emocjami naładowane są wyżej wymienione informacje. Czy są pozytywne, czy negatywne? W którym momencie rynku się pojawiają? Jaki jest „kaliber” tych informacji. Czy mają charakter jednorazowy, czy długotrwały? Jaki rzeczywiście oddziałują na wycenę instrumentów?

Dam Ci kilka przykładów:

Rozumiesz?

Dlatego jak słyszysz o wyjątkowo dobrych newsach, lub czytasz straszne wiadomości w gazecie, po których aż Ci się odechciewa mieć jakichkolwiek akcji w portfelu, to bądź uprzejmy mieć wątpliwość, czy aby na pewno… 😉

Gdzie jesteśmy dzisiaj?

Dzisiaj jesteśmy na takich poziomach WIGu20, jakie ostatnio miały miejsce w maju 2009 roku. Można powiedzieć, że przez ostatnie 7 lat na giełdzie w Polsce nic się nie wydarzyło 🙂

Od maja 2015r. dręczyły nas takie informacje jak:

• wybory Andrzeja Dudy na prezydenta. Od tego się zaczęła wyprzedaż, przypadek? 🙂
• wygrana PISu w wyborach parlamentarnych, obawa, że ich obietnice wyborcze wejdą w życie,
• znakomite propozycje poradzenia sobie z problemem frankowiczów, przy okazji mocno obciążające bilanse banków. Banki dramatycznie tracą.
• upadłości kolejnych SKOKów, znowu kosztem sektora bankowego. Jak wyżej.
• wykup kopalń przez sektor energetyczny. PGE, Tauron, ENEA pod ścianą.
• plan połączenia OFE w jeden państwowy fundusz…ciąg dalszy nastąpi.

przez co rynek obsunął się o 35%. Było groźnie, było nerwowo. Inwestorzy z pewnością są wykończeni. Skazali GPW na straty.

I kto teraz o zdrowych zmysłach myślałby o kupowaniu? Negatywne informacje z pewnością będą jeszcze napływały… taki jest charakter rynku. Zaczyna rosnąć MIMO negatywnych informacji, zaczyna spadać MIMO ultrapozytywnych informacji. Co więc dalej? Pewnie powiecie, że trzeba być delikatnie szalonym, żeby tutaj kupować 😉 Przyznam, że TAK. Chyba, że zamiast KUPOWAĆ się SKUPUJE. Delikatnie, powoli, bez napinania się obserwując jednocześnie przebieg wydarzeń.

Gdzie chcemy być?

Znacznie wyżej. Z czego to wynika, że możemy być znacznie wyżej, to już wiedza, którą podaję w szkoleniach lub na zamkniętych webinarach. Nie chcę Cię zanudzać analizą techniczną. W każdym razie jest już całkiem sporo argumentów, które pozwalają być optymistą. Może nie urośniemy tak „po sznurku” jak na tym obrazku, ani pewnie nie w 1,5 roku, ale może w 3?

Nie musisz mi wierzyć na słowo. Obserwuj informacje, które napływają na rynek i zweryfikuj je z wykresem. Jeżeli okaże się, że rynek dziwnie nie chce spadać (a powinien!), to będzie znaczyło, że rozgrywane jest już coś zupełnie innego.

Piszę o tym dlatego, że większość osób i tak kupi na szczycie. Jak już będą w TV mówić, że jest hossa, jak analitycy wystawią tysiące rekomendacji na kupuj, jak sprzedawcy w banku będą mogli pokazać 20% stopy zwrotu na funduszach akcji za ostatni rok. A ja chciałbym Ci pokazać, że można na spokojnie i bez stresu zbudować sobie pozycje, znacznie wcześniej niż ktokolwiek by podejrzewał i spokojnie czekając zarobić więcej niż forexowi magicy z dźwignią x500 😉

Za kilka miesięcy nikt nie będzie już pamiętał obaw o sektor bankowy, plotki o OFE być może jakoś rozejdą się po kościach, a rynek zacznie żyć czymś zupełnie nowym, co nadmucha kolejną hossę. Być może na przykład okaże się, że jest moda na sektor spółek internetowych (lub jakichkolwiek innych), może rynek przypomni sobie, że banki centralne ciągle drukują pieniądze, a może nawet pojawi się inflacja.

Scenariuszy jest mnóstwo i wcale nie trzeba ich dokładnie znać. Jedno co dla mnie jest na tyle pewne, że chcę na to postawić swoje pieniądze to to, że za kolejne 7 lat rynek już nie będzie w tym samym miejscu. Ale to już moje ryzyko i moja zabawa 😉

Zresztą i tak nie powinieneś otwierać tej wiadomości przed 2018 rokiem 🙂

TIMING IS THE KEY!

Pozdrawiam Cię i życzę wytrwałości w realizowaniu zamierzeń!

Miłego dnia 🙂